Najem lokali restauracyjnych przy braku możliwości prowadzenia w nich działalności - FOR Talks

Najem lokali restauracyjnych przy braku możliwości prowadzenia w nich działalności

Czy restaurator jest zobowiązany do płacenia czynszu za wynajmowany lokal nawet jeśli rozporządzeniem Ministra Zdrowia zawieszona została jego praca? Czy wprowadzony stan epidemii jest podstawą do zawieszenia opłat? Jakie są prawne możliwości rozwiązania tej sytuacji?
Zapraszamy do przeczytania artykułu, który rzuca nieco światła na te kwestie.

 

Bartłomiej Małkiewicz

Z powodu wprowadzonego stanu epidemii większość restauracji i kawiarni znalazła się w niezwykle trudnej pod względem finansowym sytuacji. Jedną z przyczyn obecnego stanu rzeczy jest konieczność kontynuacji wynajmowania lokali de facto pustych i nie przynoszących żadnego dochodu. Z tego powodu wielu restauratorów szuka rozwiązania tego impasu w polskim prawie. Niestety prawne odpowiedzi na dzisiejsze problemy branży gastronomicznej nie są oczywiste i jednoznaczne.

Brak jasności powodowany jest kilkoma kwestiami. Po pierwsze sytuacja, z którą się wszyscy mierzą jest całkowicie wyjątkowa. Trudno w związku z tym przewidzieć w jaki sposób sądy będą interpretować przepisy pod względem wprowadzonego stanu epidemii (który nie jest stanem nadzwyczajnym według Konstytucji). Po drugie najem lokali jest kwestią umowną czyli to przede wszystkim strony ustalają kształt łączącego ich zobowiązania i mogą dowolnie je dostosowywać do zmieniającej się sytuacji. Problem, więc pojawia się w przypadku konfliktu między wynajmującym i najemcą. Najem jest jedną z umów nazwanych, której warunki normuje Kodeks cywilny. Jego przepisy ustalają sytuację prawną stron w taki sposób, aby chronić interesy każdej z nich. Prawo cywilne jest to bowiem część prawa prywatnego opartego na równorzędności stron stosunku prawnego. Po trzecie pozostaje kwestia związana z jedną z naczelnych zasad zobowiązań w prawie polskim – zasada pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać), w związku z tym istnieją jedynie ograniczone środki prawne pozwalające na zmianę lub ustanie stosunku prawnego wbrew dotychczasowym ustaleniom stron.

Jaka jest więc odpowiedź na te wszystkie problemy? Pod względem prawnym są to negocjacje. Możliwość zmiany umowy, w taki sposób, aby odpowiadała ona obydwu stronom w przypadku nadzwyczajnych warunków spowodowanych pandemią. Tu gama możliwości jest najszersza od obniżenia czynszu, przez rozłożenie go na raty, po odroczenie. Strony mogą także ustalić czas trwania takiej sytuacji, na przykład na czas trwania stanu epidemicznego.

W następnej części po kolei opiszę narzędzia prawne, które mogą być przydatne w przypadku konfliktu między wynajmującym i najemcą, a jeśli taki nie nastąpi, mogą być oczywiście użyte jako dobre i jasne argumenty w negocjacjach. Przed przystąpieniem do nich, należy jednak sprawdzić postanowienia umowy, ponieważ zdecydowana większość poniżej opisanych przepisów ma charakter norm ius dispositivum – co oznacza, że obowiązują, o ile strony w umowie nie postanowiły inaczej. Jeśli taka sytuacja nastąpiła to pierwszeństwo będą miały ustalenia umowne.

 

Klauzula rebus sic stantibus  – art. 3571 Kodeksu cywilnego (tzw. klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności)
W celu wykorzystania tego przepisu muszą być spełnione następujące okoliczności:

1) nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, której wpływ na zobowiązania strony nie brały pod uwagę przy zwieraniu umowy.
Zmiana ta musi mieć charakter nadzwyczajny, a pod uwagę bierze się porównanie warunków w jakich była zawierana umowa z warunkami istniejącymi. Istotnym pytaniem w tym przypadku jest zatem czy dana zmiana ma charakter nadzwyczajnej. Pod uwagę bierze się tutaj tzw. zwykłe ryzyko kontraktowe, jednakże aby niejasne pojęcie zastąpić pewnymi przykładami: zmiana kursu franka szwajcarskiego nie została uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków, natomiast już kryzys gospodarczy o określonych cechach tak (Wyrok z dnia 24.01.2013 SA we Wrocławiu, I ACa 1362/12). Kwestia ta należy więc do interpretacji sądów. Oczywiście wprowadzenie stanu nadzwyczajnego miałoby tutaj bardzo wielkie znaczenie, w możliwości oceny sytuacji.

2) możliwość wykazania, że dalsze trwanie zobowiązania umownego w niezmienionej postaci i wykonywanie obowiązków umownych prowadzi do nadmiernego utrudnienia spełnienia świadczenia lub groźby rażącej straty dla jednej ze stron (strony nie mogły ich przewidzieć w chwili powstania zobowiązania).
Wykorzystanie klauzuli, zgodnie z tą przesłanką, jest możliwe gdy wykonanie zobowiązania sprawiłoby, że istnienie firmy jest zagrożone, dodatkowy koszt jest wręcz nie do udźwignięcia. Samo podwyższenie kosztów spowodowanych siłą wyższą nie jest wystraczające. Wykorzystanie klauzuli zgodnie z tym warunkiem jest uzależnione także od tego czy w ogóle strony mogą zobowiązanie wykonać. Jeśli nie, klauzuli nie można wykorzystać.

3) musi istnieć związek przyczynowy między zmianą stosunku z pkt 1 a sytuacją z pkt 2.
Zdecydowaną wadą wykorzystania klauzuli jest konieczność sądowego rozstrzygnięcia, co może nie być ani rozwiązaniem tanim, ani szybkim. Sąd także może orzec na trzy sposoby, a ocena jest dokonywana na podstawie interesów obydwu stron i zasad współżycia społecznego. Sąd zatem może:
3.1) odmiennie oznaczyć wysokość świadczenia (w tym przypadku czynszu),
3.2) odmiennie niż w umowie oznaczyć sposób wykonania świadczenia – może zmienić czas, miejsce lub sposób wykonania (np. rozłożyć czynsz na raty, opóźnić go w czasie),
3.3) w szczególnych przypadkach może orzec o rozwiązaniu umowy.

 

Niewykonanie zobowiązania – art. 471 – 474 Kodeksu cywilnego

Niewykonanie zobowiązania lub nienależyte wykonanie zobowiązania podlega co do zasady odpowiedzialności odszkodowawczej. Sytuacja taka zachodzi, gdy istnieje rozbieżność między stanem rzeczywistym, a stanem, który miał się ziścić na podstawie umowy stron. Jeśli zatem najemca nie zapłaci czynszu, musi liczyć się nie tylko z koniecznością jego zapłaty, ale także z koniecznością zapłaty odszkodowania (o ile wynajmujący poniósł szkodę). Jednakże sytuacja ta nie zachodzi gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania zaszło na skutek okoliczności, za które najemca nie ponosi winy. W przypadku pandemii wykazanie takich okoliczności, raczej nie nasuwałoby szczególnych trudności. Warto jednak pamiętać, że to na najemcy ciąży w tym przypadku obowiązek udowodnienia takich okoliczności, a także że to właśnie one spowodowały niewykonanie zobowiązania.

Następcza niemożliwość świadczenia z umów wzajemnych – art. 495 Kodeksu cywilnego

Ostatnią kwestią wartą do rozważenia w zakresie najmu w czasie pandemii koronawirusa jest następcza niemożliwość świadczenia w przypadku okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Nie jest to jednak niestety idealne rozwiązanie z dwóch powodów. Po pierwsze, strony w przypadku jej stwierdzenia, zostają zwolnione ze swoich świadczeń, gdyby więc rozważać sytuacje, z wykorzystaniem tego przepisu – wynajmujący nie musi już świadczyć w zakresie udostępnienia lokalu, a najemca nie musi płacić czynszu, ale nie może korzystać z lokalu. Po drugie, niemożliwość musi mieć charakter obiektywny; aby wykorzystać ten przepis nikt nie może spełnić świadczenia, nie tylko strony. Istnieje więc pytanie, w jaki sposób sąd potraktowałby sprawę, gdyby wynajmujący był na podstawie umowy zobowiązany do wynajęcia lokalu w celu prowadzenia restauracji, a jak wiadomo, w żadnym lokalu obecnie w praktyce prowadzić jej nie można. Zagadnienie to jest jednak ważkie, a w najlepszym razie osiągniemy możliwość zwolnienia ze świadczeń bez negatywnych konsekwencji.

 

Na koniec warto, więc zastanowić się, o co należałoby wnioskować, w zakresie zmian prawnych, aby ułatwić możliwość przetrwania restauracjom w tak trudnym czasie. Przede wszystkim należałoby uchwalić akt, który regulowałby szczegóły wynajmu lokali restauracyjnych w czasie pandemii. Kodeks cywilny nie jest niestety najwygodniejszym rozwiązaniem, choć i tak należy zauważyć jego ponadczasowość (jest to ustawa z 1964 roku). Kolejnym jest wprowadzenie stanu nadzwyczajnego. Ułatwiłby on nie tylko kwestie interpretacyjne sądom, ale także sprawiłby, że ograniczenia wprowadzone dotychczas przez organy centralne byłyby legalne, ponieważ w obecnej sytuacji wielu prawników, ma w tym zakresie odmienne od rządu zdanie.

***

Opracowano na podstawie: A. Brzozowski et al., Zobowiązania. Część ogólna, wyd. 3, Warszawa 2019

Zapisz mnie do newslettera FOR (możesz się wypisać w dowolnym momencie). Zaznaczenie oznacza akceptację regulaminu,

FreshMail.pl